Comparatif immobilier fractionné - SCPI

L'investissement immobilier est un investissement traditionnel offrant un ratio risques-bénéfices attractif dans une stratégie de portefeuille diversifié. Toutefois, il demande souvent un apport important et une gestion locative régulière (administration, encaissement des loyers, etc.). Pour simplifier cet accès, l'immobilier fractionné et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir en déléguant la gestion. Cet article explore les différences entre ces deux types d'investissements.

Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?

L'immobilier fractionné permet d'acquérir des parts de biens immobiliers, facilitant l'accès à ce marché avec des montants moindres. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de revenus locatifs et de plus-values potentielles.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les SCPI, également appelées "pierre-papier", sont des véhicules d'investissement collectif en immobilier. Créées dans les années 60 en France, elles mutualisent les capitaux pour acquérir et gérer divers biens immobiliers. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs reçoivent des dividendes proportionnels aux revenus locatifs générés par le portefeuille de propriétés géré par la société.

Les SCPI se divisent en trois catégories :

• SCPI de rendement : visent à maximiser les revenus locatifs.

• SCPI fiscales : offrent des avantages fiscaux via des investissements éligibles.

• SCPI de valorisation : privilégient la plus-value à long terme plutôt que les revenus réguliers.

Points communs entre SCPI et immobilier fractionné

Les SCPI et l'immobilier fractionné partagent plusieurs avantages :

• Investissement indirect : les investisseurs peuvent acquérir des parts sans gérer directement les propriétés.

• Diversification : Ces investissements permettent de répartir le risque en investissant dans divers biens et régions.

• Rendement attractif : les deux offrent des revenus locatifs réguliers et la possibilité de plus-values.

Différences entre SCPI et immobilier fractionné

Pour bien choisir, il est crucial de comprendre leurs différences.

Diversification et gestion
Les SCPI offrent une diversification automatique à travers un portefeuille varié. L'immobilier fractionné permet une sélection personnalisée des biens, mais nécessite une approche plus active de l'investisseur. Les SCPI choisissent pour vous les projets sur lesquels ils vont investir votre argent. Dans l'immobilier fractionné, c'est vous qui choisissez le le bien sur lequel vous souhaitez investir.

Ticket d'entrée
Le ticket d'entrée des SCPI est généralement d'environ 1000€, tandis que l'immobilier fractionné permet souvent de commencer avec quelques dizaines d'euros.

Liquidité
Les parts de SCPI peuvent être moins liquides, dépendant des conditions de revente fixées par la société de gestion. L'immobilier fractionné offre parfois des options de sortie plus flexibles.

Rendements
En 2023, les SCPI ont offert un rendement net moyen de 4,52%. L'immobilier fractionné affiche des rendements de 6% à 9%, selon le type de bien et la stratégie d'investissement.

Frais
Les SCPI sont connues pour leurs frais élevés, incluant frais d'entrée, de gestion et de cession. L'immobilier fractionné présente généralement des frais moindres grâce à une gestion digitalisée mais aussi par des frais structure moins élevé.

Sous-jacents
Les SCPI investissent dans des biens diversifiés. Ce sont très souvent des biens à usage commercial ou tertairei (bureaux). L'immobilier fractionné permet des investissements ciblés dans divers types de propriétés.

Financement
L'achat de parts de SCPI peut souvent être financé à crédit, offrant un effet de levier. En revanche, le financement par crédit n'est pas une option pour l'immobilier fractionné.

Fiscalité
Les revenus des SCPI sont taxés comme des revenus fonciers, souvent à un taux élevé pour les hauts revenus. L'immobilier fractionné bénéficie généralement d'une flat tax (30%) plus avantageuse et n'entre pas dans le calcul de l'IFI.

Conclusion

Investir via des SCPI ou l'immobilier fractionné offre des moyens attrayants de diversifier son portefeuille sans gestion directe des biens. Les SCPI sont idéales pour des revenus passifs réguliers et une gestion professionnelle. L'immobilier fractionné se distingue par sa flexibilité, ses montants initiaux plus bas et sa fiscalité avantageuse, attirant les investisseurs cherchant un contrôle direct.